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      上海明晨物業管理有限公司
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      關于印發《上海市住宅小區物業服務項目經理管理辦法》的通知
      中國前沿發展討論會

      滬房管規范物[2012]24

        各區縣住房保障房屋管理局、各物業服務企業
        為貫徹實施《上海市住宅物業管理規定》,制定了《上海市住宅小區物業服務項目經理管理辦法》,現印發給你們,請認真按照執行。執行中的情況,請及時告知市局物業管理處。

      上海市住房保障和房屋管理局
       

      上海市住宅小區物業服務項目經理管理辦法

      第一條 (目的和依據) 

        為進一步規范物業服務企業的服務行為,加強對住宅小區物業服務項目經理的管理,提升項目經理隊伍的素質,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》,制定本辦法。 

      第二條 (適用范圍)
       
        本辦法適用于受物業服務企業委派,在住宅物業管理區域內擔任物業服務項目經理的人員。 

      第三條 (項目經理) 

        本辦法所稱物業服務項目經理(以下簡稱項目經理),是指持有住房和城鄉建設部頒發的《物業管理師資格證書》,或者經全市統一考試取得《助理物業管理師資格證書》,接受物業服務企業委派,經房管部門注冊取得《項目經理執業注冊證》(以下簡稱《執業證書》),擔任住宅小區物業管理服務負責人的人員。 

      第四條 (主管部門) 

        市房管部門負責本市項目經理的培訓、考試、執業注冊、繼續教育等業務的管理工作。區(縣)房管部門負責轄區內住宅小區項目經理的注冊、執業、繼續教育情況的監督檢查。

      第五條 (項目經理責任制) 

        本市實行住宅小區物業服務項目經理責任制,物業服務企業應向受托管理服務的住宅小區委派項目經理。建筑面積超過10萬平方米的小區,應配備至少一名項目經理;在同一區縣范圍內地理位置上相毗鄰的若干個小區,可以委派同一名項目經理進行管理,其管理的小區數不得超過三個,且建筑面積合計不超過10萬平方米。 

      第六條 (任職條件) 

        項目經理應符合下列條件: 
        (一)持有《執業證書》; 
        (二)物業服務企業與其簽訂了聘用合同; 
        (三)持有物業服務企業的委派(任命)書。 

      第七條 (工作職責)

         項目經理的主要工作職責: 
        (一)根據物業管理法規、規定和合同約定,制定住宅小區的物業管理服務方案和應急預案并組織實施。 
        (二)依照物業管理服務合同約定,組織實施小區內樓宇管理、日常維修、保潔服務、綠化養護、保安服務、衛生消毒、車輛管理;負責物業共用設備、設施及相關資料的查驗保管工作。 
        (三)建立健全各項管理制度和崗位工作標準,及時處理管理服務人員的違規行為; 
        (四)加強與業主大會、業主委員會、業主和使用人的溝通與交流,接受業主監督;每半年向業主委員會報送物業維修、更新費用的收支帳目,接受審核。 
        (五)及時協調處理物業管理區域內的緊急情況和突發事件,發現業主損壞房屋承重結構、違法搭建、擅自改變房屋使用性質等違法行為或違反管理規約(臨時管理規約)的行為,立即進行勸阻、制止,并向業主委員會和有關行政管理部門報告; 
        (六)接受街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和物業管理行政主管部門的指導和監督,配合相關部門做好社區管理工作; 
        (七)依法使用或按照業主大會的決定規范使用專項維修資金、公共收益; 
        (八)法律法規及物業服務合同約定的其他事項。 

      第八條 (資格考試)
       
        助理物業管理師資格考試依據市住房保障和房屋管理局、市人力資源和社會保障局共同印發的《關于在本市物業管理行業開展助理物業管理師職業技能鑒定的通知》(滬房管物〔2011376號)的規定執行。 

      第九條 (執業注冊) 

        申請執業注冊應符合以下條件: 
        (一)取得住房和城鄉建設部頒發的《物業管理師資格證書》,或本市人力資源和社會保障局頒發的《助理物業管理師資格證書》; 
        (二)與物業服務企業簽訂的勞動合同; 
        (三)逾期申請初始注冊人員的繼續教育證明材料。 
        初始注冊的人員,可以自取得《資格證書》之日起一年內提出注冊申請。逾期未申請者,在申請初始注冊時,必須符合本辦法繼續教育的要求。 
        申請注冊的人員,應當受聘于一個具有物業管理資質的企業,并通過聘用企業向市房管部門提出注冊申請,同時提交執業注冊申請表(見附表)、《物業管理師資格證書》或者《助理物業管理師資格證書》、項目經理委派(任命)書、勞動合同及社會保險繳納證明、繼續教育證明、注冊部門要求的其它相關資料。取得《資格證書》的人員,經注冊取得《執業證書》后方可以項目經理的名義執業,《執業證書》有效期為三年,是項目經理的執業憑證,由持證人保管和使用。
       
      第十條 (變更注冊) 

        在注冊有效期內,項目經理變更執業單位,應當按照本辦法第九條規定的程序辦理變更注冊手續。變更注冊后,其《執業證書》在原注冊有效期內繼續有效。 

      第十一條 (延續注冊)   

      注冊有效期屆滿需要繼續執業的,應當在有效期屆滿前
      30個工作日內,按照本辦法第九條規定的程序申請延續注冊。 

      第十二條 (繼續教育)   
      項目經理應接受繼續教育,更新知識,不斷提高業務水平。項目經理每年至少參加一次執業復訓的繼續教育。
       

      第十三條 (《執業證書》注銷) 

        項目經理在物業管理服務中有下列情形之一的,市房管部門注銷其項目經理《執業證書》: 
        (一)違反國家法律法規,違背職業道德規范和行業誠信制度,被一次性記18分的; 
        (二)在三個記分年度被累計記分超過18分的; 
        (三)連續二個年度未接受年度繼續教育的; 
        (四)其他應予注銷執業證書的情形。 
        項目經理被注銷《執業證書》的,自注銷之日起二年內不得在本市行政管理區域內擔任項目經理;二年后應當重新辦理執業注冊取得《執業證書》后方可受聘擔任項目經理。
       
      第十四條 (執業信用檔案) 

        市房管部門統一建立項目經理執業信用檔案,項目經理執業信用檔案作為物業管理企業及從業人員信用檔案的組成部分,項目經理執業信用記分標準依據《上海市物業服務企業和項目經理信用信息管理辦法》、《上海市物業服務企業和項目經理信用信息評價試行標準》的規定執行。
       
      第十五條 (施行日期)  
       
              本辦法自
      201311日起施行,有效期至20171231日。《上海市居住物業小區經理管理暫行辦法》(滬房地資物〔2003270號)同時廢止。 


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